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VENDERE CASA PIGNORATA: È POSSIBILE?

Postato da Immobiliare Barbetti on 4 aprile 2018
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Vendere casa pignorata: che cosa dice la legge? Nel momento in cui un immobile viene pignorato , il  proprietario debitore, chiamato esecutato, è obbligato ad “astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti di essi” (art. 492 c.p.c.).

Questo è l’articolo del Codice di Procedura Civile a cui fanno riferimento i sostenitori della tesi secondo la quale non sia possibile vendere una casa pignorata.  Ma non è davvero così.

La trascrizione del pignoramento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari impedisce vendita “fraudolenta” ai danno di un ipotetico acquirente poco accorto. In quel caso,  nessun notaio stipulerebbe una compravendita dopo aver soltanto esaminato una visura ipotecaria.

D’altra parte però, il proprietario– seppur debitore- ha il diritto di poter saldare il debito che ha contratto con i creditori. Successivamente potrà così chiedere al Giudice di prenderne atto e mettere fine all’esproprio.

Una volta che tutti i creditori rinunciano alle proprie pretese e le spese procedurali sono saldate, il pignoramento viene cancellato. Il Giudice ordina la cancellazione dai Registri Immobiliari e l’immobile sarà quindi “libero” da qualunque procedura giudiziaria e vendibile. Sarà quindi possibile  stipulare il rogito dal Notaio.

Vendere casa pignorata: quali sono i vantaggi?

Proprio applicando il principio sopracitato è fattibile sia legalmente che praticamente vendere una casa pignorata. Esistono infatti molti vantaggi  per chi vende e tutte le tutele del caso per chi compra.

Ecco i vantaggi per il proprietario:

  • Taglio delle spese procedurali del Tribunale;
  • Stralcio totale dei debiti eccedenti il prezzo (il cosiddetto SALDO E STRALCIO)
  • Consegna concordata delle chiavi all’acquirente;
  • Differenza prezzo immediatamente disponibile (o buonuscita precedentemente concordata in trattativa fra le parti);
  • Cancellazione del proprio nominativo dalle Centrali Rischi Interbancarie (banche dati cattivi pagatori).

 

Al fine di godere di tutti questi vantaggi esclusivi delle transazioni stragiudiziali è necessario svolgere alcuni adempimenti formali. Questi adempimenti sono necessari per concludere un acquisto che tuteli sia il compratore che il venditore.

Quali sono gli adempimenti indispensabili per vendere una casa pignorata in sicurezza?

Come dicevamo, queste sono le azioni necessarie ed indispensabili per la tutela di acquirente e compratore. Tutti gli adempimenti devono verificarsi, nessuno escluso:

  • Versamento del prezzo d’acquisto in un’unica soluzione (salvo eccezioni particolari da verificarsi caso per caso);
  • Estinzione della Procedura Esecutiva da parte del Giudice competente;
  • Ordine del Giudice di cancellazione del pignoramento e delle altre formalità iscritte sul bene;
  • Stipula del rogito notarile nella stessa sede per garantire l’immediato passaggio di proprietà all’acquirente.
  • Vendere casa pignorata: è davvero così facile?

    Una procedura che sembra essere anche fin troppo semplice. Fa immediatamente pensare: vendere una casa pignorata è così facile?

    In realtà  non lo è affatto. Prima di tutto, la fase commerciale- ovvero trovare un acquirente disposto a comprare una casa pignorata e non una libera- è ardua.  Chi compra deve conoscere molto bene l’iter necessario (per la sua tutela). Per questo è necessario che il professionista sia in grado di trasmettergli sicurezza e competenza e seguirlo durante tutto il percorso.

    Ancor meno semplice è lo svolgimento della parte tecnica. La predisposizione e la verifica delle fasi che costituiscono la procedura deve essere condotta da professionisti seri, qualificati e con una consolidata esperienza in adempimenti, che non lascino spazio all’improvvisazione.

    Un piccolo errore in uno qualsiasi dei punti citati comporterebbe gravi conseguenze che vanno dal proseguimento della Procedura con l’esproprio forzoso della casa in asta, al pagamento dei professionisti comunque coinvolti o, cosa ancor più grave, alla stipula di un atto notarile impugnabile da parte di creditori terzi a danno anche dell’ignaro acquirente. Tutto questo naturalmente renderebbe vana la vendita.